La notice fixant les conditions de prise en compte des équipements et services partagés pour le classement des hébergements touristiques collectifs, prise en application de l’article 1er de l’arrêté du 30 décembre 2021 précise, en son point 5 :

"Deux hébergements peuvent être classés dans un même bâtiment ou dans des bâtiments contigus, pourvu qu’ils puissent être clairement distingués par la clientèle et que chaque unité revête un caractère homogène et non disparate (par exemple, pas de classement distinct de deux hébergements par étages dans un même bâtiment).

Ce type de configuration correspond à la pratique commerciale dite du mode « combo » ou « combiné » qui permet de partager des équipements et services, par exemple l’entrée indépendante et privative voire l’espace de réception ou d’accueil."

En l'état actuel de la réglementation, il n'existe pas d'interdiction formelle de classer un hébergement insolite, cela dépendra principalement de sa configuration :

• Si l'hébergement insolite entre dans la catégorie des Habitations Légères de Loisirs (HLL) : "constructions démontables ou transportables, destinées à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisirs" (article R111-37 de Code de l'Urbanisme), alors il pourra uniquement être classé dans les catégories suivantes : campings, parcs résidentiels de loisirs et villages de vacances (article R111-38 du Code de l'Urbanisme)
• S'il s'agit d'un hébergement "en dur", il doit répondre aux caractéristiques suivantes : repose sur des fondations en béton, doit être tenu au sol par scellement ou toute autre fixation définitive, dispose d’un accès de plain-pied, est raccordés de manière permanente aux réseaux d’assainissement et d’électricité du domaine et n’est ni démontable, ni transportables. Si ces conditions sont remplies, alors il pourra être implanté dans les catégories d'hébergement suivantes : hôtel de tourisme, résidence de tourisme, meublé de tourisme ou village de vacances, sous réserve de valider les critères correspondants.

Si un hôtel ou une résidence comporte un hébergement qui ne répond pas à la définition d'un hébergement "en dur", alors le logement ne comptera pas dans l'inventaire des chambres/ logements classés et devra être clairement différenciées sur place et en ligne pour la clientèle. Le client devra être clairement informé du "non classement" de ces chambres/logements.

Cas spécifiques

Les chambres troglodytes peuvent-elles se faire classer ?

Les chambres disposant de fondations, elles peuvent se faire classer. A la conditions que tous les critères soient respectés, y compris les critères liés à la climatisation et au chauffage.

Des lodges, positionnées sur des dalles de bétons et installées grâce à un permis de construire, sont à considérer comme une HLL ou un hébergement "en dur" ?

Bien que ces lodges se trouvent sur des plots béton, le locatif qui y est fixé, pour ne pas être considéré comme HLL, doit être tenu au sol par scellement ou toute autre fixation définitive.

La jurisprudence a pu préciser que constitue une HLL un logement démontable bien que posé sur fondation (CAA Marseille, 26 sept. 2019, no 17MA03166) et les HLL sont des constructions à usage d'habitation, dont l'implantation est subordonnée à la délivrance d'un permis de construire en vertu de l'art. L. 421-1 du code de l’urbanisme (CE 18 mars 1983 n°30885 ; CE 15 avril 1983 n°28555).

Dans quelle catégorie les Tiny House rentrent-elles ?

Les Tiny House répondant aux 3 conditions : démontables ou transportables ; Occupées de manière saisonnière ou temporaire ; à usage de loisirs, elle rentrent donc dans la catégorie HLL.

Aucun texte n’interdit la commercialisation d’un hébergement sans personnel d'accueil. Cependant, un certain nombre de critères y font référence dans les référentiels élaborés par Atout France.

Par exemple, pour les hôtels de tourisme, les critères 11 ONC, 166, 167, 168, 169, 170, 171, 174, 175, 177, 182, 183, 184 et 185, faisant directement référence au personnel de réception, ne peuvent pas être validés si aucun personnel d'accueil n’est présent au sein de l’établissement.

Ainsi, les établissements réalisant une demande de classement ne peuvent pas, mathématiquement, même pour un classement 1 étoile, bénéficier des 95% de points obligatoires nécessaires.

En conclusion, au vu du nombre de critères nécessitant la présence de personnel d'accueil, la possibilité pour l’établissement de bénéficier d’un classement par Atout France semble compromise. Le classement étant gage d’un certain niveau de services et d’équipements, la présence de personnel d'accueil est effectivement valorisée.

Le guide de contrôle précise que des factures acquittées doivent être fournies après la visite de contrôle si l'équipement n'a pas pu être constaté sur place. 

Cependant, lorsqu'un contrat lie le fournisseur/prestataire à l’établissement (par exemple, lorsqu'un établissement est dans une chaine ou un réseau et qu'il existe des accords contractuels concernant le paiement des fournisseurs), une tolérance avec bon de commandes dument complété et signé par les 2 parties peut être accepté de manière tout à fait exceptionnelle et justifiée.

Une attestation écrite de la part du département achats du groupe listant les fournisseurs n'est pas suffisante, il est nécessaire que l’exploitant présente une preuve qui lie et engage les 2 parties, fournisseur et établissement.

Pendant la contre-visite, qui doit avoir lieu dans les 15 jours après la visite de contrôle initiale, ne doivent être vérifiés obligatoirement que les critères n'ayant pas été validés initialement.

Néanmoins, l’organisme de contrôle peut bien sûr procéder à une visite complète s’il le souhaite ou s’il estime cela nécessaire.

Si un établissement souhaite fournir des services/équipements payants à ses clients, les critères correspondants doivent être optionnels (sauf indication contraire dans le guide de contrôle, précisant que le service/équipement peut ou doit être payant ou gratuit). 

Par exemple : la fourniture d'un peignoir, dans un hôtel 5* doit être un service gratuit.

Si l'établissement détaille son tarif (ménage, linge, chambre, etc.) mais que tous les services sont obligatoirement inclus et vendus comme un tout, alors les services peuvent être considérés comme gratuit (inclus dans le tarif global).

Si les services et équipements correspondants à un critère obligatoire sont payants, alors les critères sont invalidés.

Cette interprétation n'est pas valable pour les campings et parcs résidentiels de loisirs.

Les informations commerciales utilisées par les établissements sont susceptibles d’induire en erreur le consommateur/touriste (article L327-1 du code du tourisme & article L. 121-2 du code de la consommation). 

D'une autre part, l'exploitant s'expose à des risques en termes de pratique commerciale trompeuse et la DGCCRF peut en être informée.

Par exemple, un établissement souhaitant se faire classer en hôtel de tourisme ne peut se commercialiser en résidence de tourisme ou village de vacances.

Il existe seulement une définition réglementaire de l’hôtel classé, dit « hôtel de tourisme » : c'est un établissement commercial d'hébergement qui offre des chambres ou des appartements meublés en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, mais qui, sauf exception, n'y élit pas domicile.

L'activité hôtelière étant commerciale, elle donne naturellement naissance à un fonds hôtelier, qui obéit en totalité au régime juridique du fonds de commerce. La nature de la clientèle fait partie du mode d’évaluation de ce fonds.

Aucun texte n’interdit à un établissement de restreindre sa clientèle. Dès lors, il apparait que cela ne représente pas un frein au classement.

Cependant, la réservation étant conditionnée à une clientèle spécifique, la réalisation de visite mystère n'est pas possible. Le classement hôtel de tourisme et 4 et 5* n'est donc pas accessible dans ces conditions.

Exemple : hébergement réservé au personnel d'une entreprise spécifique

Cette interprétation s'applique aux autres catégories d'hébergement et notamment aux campings ou aux villages de vacances qui, lors de leurs fermetures annuelles aux clientèles touristiques, peuvent réserver leur activité à une clientèle spécifiques (professionnels, associations, etc.). 

La multiplication des établissements proposant des chambres à vocation sociale (réquisition, démarche volontaire) nous amène à prendre en considération ces établissements. 

Cependant, l’instauration d’une vérification documentaire, compte tenu de la variété des types de justificatifs disponibles et du périmètre d’action des cabinets de contrôle, n’est pas réalisable.

Si l’hôtel reçoit une population à 100% sociale, cette situation ne répond pas à la définition même d’un hôtel de tourisme.

Un hôtel de tourisme est, en effet, un établissement commercial qui offre des chambres meublées à une clientèle de passage à des fins touristiques (de loisirs ou d’affaires) comme le retrace son appellation « de tourisme » (voir article D 311-4 du code du tourisme).

Le nombre de chambres à vocation sociale pouvant varier dans le temps et/ou les chambres n’étant pas nécessairement clairement identifiées et le classement d’un établissement en hôtel de tourisme étant indivisible « ni par catégorie d’étoiles, ni par portion d’immeuble, ni par type de chambres. L’intégralité des chambres doit faire partie du classement et ce, pour une seule catégorie d’étoiles. » Il faut donc intégrer ces chambres à l’échantillonnage sans prendre en compte leur commercialisation ou non.

Dans le cas où le nombre de chambres « libres » ne permettrait pas l’échantillonnage, le classement ne sera pas possible et la visite pourra être interrompue. Cela sera précisé dans le commentaire générale du certificat de visite.

Définition coliving : il s’agit d’un modèle d’habitat partagé, combinant un logement privatif et des espaces communs équipés (salle de coworking, salle de sport, lounge, etc.) à destination principalement d’étudiants, de jeunes actifs ou de personnes en transition professionnelle. Le concept de « coliving » ne semble pas avoir de vocation touristique au regard des destinataires de ces établissements (étudiants, jeunes actifs, etc.) et de son objectif tendant à concilier logement et coworking.

Distinction résidence principale vs. touristique : Les résidences de tourisme (articles D.321-1 et suivants du code du tourisme) regroupent, « en un ensemble homogène », des locaux à usage collectif et des locaux d’habitation meublés « proposés à une clientèle touristique qui n’y élit pas domicile, pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois » - leur exploitation peut être saisonnière.

La résidence principale est le logement habité de façon habituelle et principale sur une durée au moins égale à 8 mois par an. Son éventuelle location est régie notamment par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, imposant baux encadrés et protections locatives.

Des locaux proposés en « coliving » pour y élire domicile ne peuvent pas relever de la location touristique, caractérisée par des baux de courte durée. Par ailleurs, les baux de location en « coliving » semblent comporter des clauses propres à l’habitation (délai de préavis, assurance habitation, clause de solidarité, etc.) et ouvrir droit à des aides au logements telles que les APL, ce qui les distinguent des contrats de location touristique.

Implications pour le classement hôtel et résidence de tourisme : Si son offre en « coliving » ne relève pas exclusivement de la location touristique, l’établissement n’est pas une résidence de tourisme au sens du code du tourisme (articles D.321-1 et suivants), et ne peut par conséquent pas être classé comme tel.

Qu'en est-il lorsqu'une partie des logements/chambres sont spécifiquement dédié(e)s à la location longue durée ?

L’article D. 321-1 du code du tourisme précise qu’une résidence de tourisme peut être constituée d’un ou plusieurs bâtiments d’habitation individuels ou collectifs regroupant, en un ensemble homogène, des locaux d’habitation meublés et des locaux à usage collectif, ces locaux d’habitation meublés étant « proposés à une clientèle touristique qui n’y élit pas domicile, pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois ».

Il n’apparaît donc pas possible de classer un établissement qui proposerait des logements pour les touristes et des logements en location longue durée (un tel établissement paraît même ne pas répondre à la qualification de résidence de tourisme).

Le cas échéant, et sous réserve qu’une distinction (juridique et économique) soit opérée entre les structures (pour bien isoler et identifier celle à vocation touristique), l’entité accueillant des touristes pourrait être qualifiée comme une résidence de tourisme et bénéficier du classement. 

A voir dans quelle mesure un partage des espaces communs pourrait éventuellement être envisagé entre les deux entités (la RT et l’autre).